7 CHOSES À SAVOIR POUR INVESTIR DANS L'IMMOBILIER
L’achat d’un bien immobilier est une valeur sûre même en période de crise. Entre mesures fiscales incitatives, marché immobilier en bonne santé et taux bas, le contexte est favorable pour investir dans l’immobilier en 2022.
1. Les taux d’emprunt restent au plus bas :
Les banques ont maintenu un taux d’intérêt très bas en 2020 et en 2021, à peine supérieur à 1% en moyenne. Si la baisse des taux de l’usure a tendu la situation pour les ménages aux revenus modestes, une majorité de dossiers a franchi avec succès l’étude des prêteurs, notamment les investissements locatifs dans la mesure où les futurs loyers rembourseront les mensualités. Aucun apport financier n’était d’ailleurs généralement exigé du fait de cet effet levier, d’autant que les banques se montrent particulièrement chaleureuses avec les investisseurs et que la concurrence entre établissements joue en leur faveur. Pour 2022 : les banques et les organismes financiers seront tenus d’appliquer les recommandations du HCSF dès le mois janvier sous peine d’être sanctionnés. Son taux d’endettement sera strictement plafonné à 35% assurance de prêt comprise et la durée de remboursement limitée à 25 ans avec une dérogation à 27 ans pour les achats en VEFA.
2. La pierre, plus que jamais une valeur sûre :
En regard du rendement proposé par les livrets épargne (0,5%pour le livret A et le LDDS, 1% pour le livret d’épargne populaire), le rendement d’un investissement locatif est bien supérieur (entre 5 et 8%). Il en est de même avec le rendement des fonds en euros des assurances-vie (entre 0,75 et 1,20%) qui ne cesse de baisser depuis 10 ans. L’avantage de la pierre est qu’elle ne subit pas les variations des marchés boursiers. Au plus fort de la crise sanitaire, les prix n’ont pas baissé, c’est même tout le contraire ! Elle reste donc un investissement sûr dont la valorisation à moyen et long terme n’est plus à démontrer.
3. Un panel de villes élargi depuis la crise sanitaire :
Grâce à l’essor du télétravail, il est désormais possible de vivre loin de son entreprise. Les villes moyennes deviennent plus attractives auprès des actifs : elles leur offrent un cadre de vie beaucoup moins stressant. Pour les investisseurs, le prix moyen du m2 offre en outre l’opportunité d’une meilleure rentabilité. Le Mans fait partie des villes qui ont actuellement la cote. La rentabilité peut atteindre 8%.
4. Le dispositif Louer abordable plus incitatif :
Le dispositif Louer abordable (ou loi Cosse) sera bien plus incitatif en 2022 avec une réduction d’impôts. Le bailleur peut profiter d’une réduction d’impôt jusqu’à 65% des revenus locatifs bruts en louant à un prix inférieur à celui du marché immobilier. Par exemple, si le loyer est inférieur de 15% (secteur intermédiaire), la réduction d’impôts sera de 15%. Et si le bailleur passe par un intermédiaire social (IML), une décote de 30 à 45% (secteur social ou très social) générera une réduction de 40 à 65%. À noter que les frais et autres charges locatives restent déductibles aussi.
5. Dernière année pour profiter à 100 % du Pinel :
Le dispositif Pinel évolue en Pinel+ à partir de 2023. Les avantages fiscaux seront moins intéressants. Pour en profiter pleinement, il est donc conseillé d’investir dans le neuf avant le 31 décembre 2022. En échange d’un engagement de location entre 6 et 12 ans, le bailleur bénéficie d’abattements fiscaux pouvant aller jusqu’à 21% du prix du bien. Celui-ci ne doit pas dépasser 300 000 €. L’investisseur peut donc réaliser une économie de 63 000€ sur son achat.
6. Rien ne change pour les dispositifs Denormandie, Censi-Bouvard :
Le dispositif Denormandie est l’équivalent du Pinel mais dans l’ancien et dans les villes moyennes. Il est maintenu en 2022 et 2023 pour les investissements locatifs. Il permet d’obtenir des réductions d’impôt entre 12 et 21% en échange d’un engagement locatif entre 6 et 12 ans. Il y a deux conditions cependant : l’investisseur doit acquérir un logement dans l’une des communes inscrites au programme Action Cœur de ville et le montant des travaux de rénovation doit s’élever à au moins 25% du prix de vente.
7. Le PTZ reste en l’état :
Le Prêt à taux zéro (PTZ) est maintenu dans sa forme jusqu’à fin décembre 2023. Il sert à financer une partie d’un logement neuf en résidence principale. Les logements anciens y sont également éligibles si des travaux de réhabilitation sont prévus et qu’ils s’élèvent à au moins 25% du prix de vente. Plusieurs conditions doivent être réunies : investir dans une zone tendue et respecter un plafond de revenus (le calcul dépend de la composition du ménage.
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